เปิดบริษัทใหม่ช่วงเริ่มต้น ใครๆ ก็บอกว่าใช้ "บ้านตัวเอง" เป็นที่ตั้งบริษัทนี่แหละประหยัดสุด! แต่รู้หรือไม่ว่า พอถึงช่วงสิ้นปี บิล "ภาษีที่ดิน" อาจพุ่งกระฉูดจนคุณตกใจ เพราะเมื่อบ้านกลายเป็นออฟฟิศ สรรพากรท้องถิ่นจะมองว่าพื้นที่นั้นไม่ได้ใช้เพื่อ "อยู่อาศัย" อีกต่อไป บทความนี้จะมาเตือนภัยและให้ How-to การทำสัญญาเช่าที่ถูกต้องเพื่อเซฟภาษีกันครับ
บ้าน VS ออฟฟิศ ภาระภาษีที่ดินที่เปลี่ยนไป
ตาม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ได้กำหนดเพดานอัตราภาษีที่ดินที่ใช้ประโยชน์เป็น "ที่อยู่อาศัย" ไว้สูงสุดไม่เกินร้อยละ 0.3 ของฐานภาษี แต่เมื่อคุณนำบ้านมาจดทะเบียนเป็นบริษัท การใช้ประโยชน์จะถูกเปลี่ยนประเภทไปอยู่ในหมวด "อื่นๆ (พาณิชยกรรม)" ซึ่งมีอัตราภาษีสูงสุดที่แพงกว่า คือไม่เกินร้อยละ 1.2 ของฐานภาษี
อย่างไรก็ตาม กฎหมายได้เปิดช่องให้สำหรับที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีการใช้ประโยชน์หลายประเภท โดยให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจัดเก็บภาษีตามสัดส่วนของการใช้ประโยชน์ (Zone) ดังนั้น วิธีแก้คือ คุณต้องไปแจ้งกับเทศบาลหรือสำนักงานเขต เพื่อระบุให้ชัดเจนว่าพื้นที่ส่วนไหนใช้อยู่อาศัย และพื้นที่กี่ตารางเมตรที่กันไว้เป็นออฟฟิศ เพื่อให้เจ้าหน้าที่ประเมินภาษีพาณิชยกรรมเฉพาะในส่วนที่เป็นออฟฟิศเท่านั้น
ทางออกคือ "การทำสัญญาเช่า" ให้บริษัท
หลายคนสงสัยว่าบ้านก็บ้านเรา บริษัทก็บริษัทเรา ทำไมต้องทำสัญญาเช่า? เหตุผลก็คือ เพื่อให้บริษัทสามารถนำยอด "ค่าเช่า" นี้ไปบันทึกเป็น "ค่าใช้จ่าย" ของกิจการ ซึ่งจะช่วยลดกำไรสุทธิและลดหย่อนภาษีเงินได้นิติบุคคลได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายนั่นเอง
เช็คลิสต์สิ่งที่ต้องทำเมื่อร่างสัญญาเช่า:
- ตั้งราคาค่าเช่าให้สมเหตุสมผล: ควรตั้งราคาโดยอิงจากราคาตลาด หรือราคาประเมินในละแวกใกล้เคียง ไม่ควรตั้งสูงหรือต่ำจนผิดปกติ
- หักภาษี ณ ที่จ่าย 5%: บริษัท (ในฐานะนิติบุคคลผู้จ่ายเงิน) มีหน้าที่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% ทุกครั้งที่มีการจ่ายค่าเช่าให้กับกรรมการ (เจ้าของบ้าน)
- ติดอากรแสตมป์สัญญาเช่าให้ถูกต้อง: สัญญาเช่าที่ดินหรือโรงเรือน จะต้องมีการเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา "1 บาท ต่อทุกจำนวนเงิน 1,000 บาท หรือเศษของ 1,000 บาท" ของค่าเช่าตลอดอายุการเช่า โดยผู้ให้เช่าเป็นผู้มีหน้าที่เสียอากร
ข้อควรระวังของฝั่งเจ้าของบ้าน (กรรมการ)
แม้บริษัทจะได้หักค่าใช้จ่าย แต่ฝั่งของกรรมการหรือเจ้าของบ้านที่รับค่าเช่า จะต้องระลึกไว้เสมอว่า เงินค่าเช่าที่ได้รับมานั้นถือเป็น "เงินได้พึงประเมินประเภทที่ 5" (มาตรา 40(5)) ดังนั้น กรรมการจะต้องนำยอดรายได้ค่าเช่ารวมทั้งปี ไปยื่นแบบแสดงรายการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภ.ง.ด.90) ตอนปลายปีด้วย ซึ่งในการคำนวณภาษีบุคคลธรรมดา คุณสามารถเลือกหักค่าใช้จ่ายสำหรับค่าเช่าบ้านหรืออาคารแบบเหมาได้ 30% หรือจะเลือกหักตามจริงก็ได้
การใช้บ้านตัวเองเป็นที่ตั้งออฟฟิศสามารถทำได้และเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับธุรกิจมือใหม่ แต่สิ่งที่สำคัญที่สุดคือ "ต้องทำเอกสารให้รัดกุม" ควรมีการทำสัญญาเช่าอย่างเป็นลายลักษณ์อักษร ติดอากรแสตมป์ให้ครบถ้วน และยื่นภาษีอย่างถูกต้อง เพื่อเปลี่ยนรายจ่ายส่วนตัวให้เป็นรายจ่ายของบริษัท ลดภาระภาษีที่ดิน และป้องกันปัญหาการถูกตรวจสอบย้อนหลังครับ
